「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(약칭: 소규주택정비법)은 ‘대규모 정비사업’이 힘을 잃고, 전국적으로 빈집이 방치되는 사례가 증가하고, 작은 단위의 면적을 정비할 필요성이 제기됨에 따라 2017년 제정되었습니다. 소규모주택정비사업은 기존의 재개발사업이나 재건축사업과 같은 정비사업에 반드시 필요했던 정비계획 수립, 정비구역 지정, 조합추진위원회 단계가 생략돼 빠른 사업 진행이 가능하고 사업규모가 작은 구역(10,000㎡이하)에서도 사업 추진을 할 수 있다는 것이 장점이나, 사업규모가 작아 사업성이 떨어진다는 이유로 시공사 선정이 어렵고 상대적으로 작은 규모의 신축 건물에 큰 규모의 커뮤니티 시설이나 주차장 마련 등의 어려운 단점도 존재합니다.

“자율주택정비사업”은
단독주택, 다세대주택, 연립주택을 주민이 연접한 주택과 함께 개량 또는 건설할 수 있고, 2명이상의 토지소유자가 주민합의체를 구성하여 노후주택을 정비하는 사업입니다.

“자율주택정비사업”은

1. “사업면적”에는 제한이 없고
2. “노후도”는 60%이상이며, (소규모주택관리지역은 50%이상)
3. 기존 주택수가 단독주택은 18호 미만, 연립주택+다세대주택은 36세대 미만, 단독주택+연립주택 +다세대주택은 36채 미만이어야 합니다.

   자율주택정비사업 요건

   사업면적	노후·불량건축물 수 (노후도)	사업요건	동의요건
   제한없음	전체 건축물의 60%이상 (관리지역 내 50%)	단독주택: 18호 미만 연립, 다세대주택    : 36세대 미만 단독+연립+다세대    : 36채 미만	100% 동의 소규모주택정비관리지역(모아타운) 內 토지등소유자 80%이상 토지면적 2/3이상 미 동의자: 매도청구 Q. 매도청구란? A. 정비사업에서 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 않은 사람에게 건축물이나 토지의 소유권을 매도할 것을 청구하는 제도

4. 사업은 주민합의체가 단독 또는 공공과 공동으로 시행할 수 있습니다.
   단독으로 시행하는 경우 주민들의 동의를 얻어 주민합의체를 구성하여 사업을 할 수 있으며, 단독으로 시행하기 어려운 경우 공공과 함께 공동시행도 가능합니다.
   

   단독시행

   주민합의체 :

   • (주민합의체) 100% 동의 필요

   공동시행

   주민합의체 + 공공 (자치구/LH/SH) or 건설업자, 신탁업자, 부동산투자회사, 등록사업자

“자율주택정비사업”을 시행할 경우 다음과 같이 용적률, 건축규제를 완화 받을 수 있습니다.

• 임대주택 건설시 최대 법적상한용적률까지 완화
  • 공공임대주택은 전체 연면적 또는 세대수의 10%이상 건설 시 완화
  • 공공지원민간임대주택은 전체 연면적 또는 세대수의 20%이상 건설 시 완화
• 대지의 조경기준, 대지 안의 공지기준을 ½ 범위 내에서 완화
• 건축물 층수를 7층 이하로 할 경우에는 채광 확보를 위한 건축물의 높이 기준을 ½ 범위 내에서 완화
• 건폐율 산정 시 주차장 면적을 건축면적에서 제외

“가로주택정비사업”은
노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 노후주택을 정비하는 사업입니다.

“가로주택정비사업”을 추진하기 위해서는

1. “가로구역 요건”을 반드시 충족하고,
2. “사업면적”은 1만3천㎡ 미만이어야 하며,
3. “노후도”는 60%이상이며, (소규모주택관리지역은 50%이상)
4. 기존 주택수가 단독주택은 10호 이상, 연립주택+다세대주택은 20세대 이상, 단독주택 +연립주택+다세대주택은 20채 이상이어야 합니다.

   가로주택정비사업 요건

   가로구역 요건 (모두 충족)		도시계획도로 또는 「건축법」에 따른 폭6m이상 도로로 둘러싸인 일단의 지역 해당 가로구역을 통과하는 폭4m를 초과하는 도시계획도로가 없을 것
   사업면적	노후·불량건축물 수 (노후도)	사업요건	동의요건
   1만3천㎡미만 (서울시 조례기준) 관리지역 內 민간시행:2만㎡미만 공공시행:4만㎡미만	전체 건축물의 60%이상 (관리지역 內 50%)	단독주택: 10호 이상 연립, 다세대주택   : 20세대 이상 단독+연립+다세대   : 20채 이상	100% 동의 소규모주택정비관리지역(모아타운) 토지등소유자 80%이상 토지면적 2/3이상 미 동의자: 매도청구 Q. 매도청구란? A. 정비사업에서 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 않은 사람에게 건축물이나 토지의 소유권을 매도할 것을 청구하는 제도

5. 사업은 조합, 공공시행자, 신탁업자 등 다양한 방식으로 추진하나 대부분 “조합”방식으로 추진합니다.
   • 조합:
     조합이 구청장으로부터 조합설립인가를 받아 단독 시행하거나, 조합원 과반수 동의를 얻어 토지주택공사(LH, SH) 등과 공동 시행
   • 공공시행자:
     토지면적의 1/2 이상, 토지등소유자 2/3 이상 동의를 얻어 구청장으로부터 토지주택공사를 사업시행자로 지정받아 토지주택공사가 시행
   • 지정개발자:
     토지등소유자의 8/10 이상,및 토지면적의 2/3 이상 동의를 얻어 구청장으로부터 신탁업자를 사업시행자로 지정받아 신탁업자가 시행
   

   • 단독시행

     조합 :

     • (조합) 토지등소유자 80% 이상. 토지면적 2/3 이상 동의 필요
     • (주민합의체) 100% 동의 필요

   • 공동시행

     조합 + 공공 (자치구/LH/SH) or 건설업자, 신탁업자, 부동산투자회사, 등록사업자

6. 사업시행자가 조합인 경우,
   조합설립 동의서 징구 및 검인 ➝ 조합설립인가 ➝ 시공자 선정 ➝ 건축심의 ➝ 분양공고 및 신청
   ➝ 관리처분계획 수립 ➝ 사업시행계획인가 ➝ 이주 및 철거 ➝ 착공 ➝ 준공인가 ➝ 입주 단계로 추진됩니다.

“가로주택정비사업”을 시행할 경우 다음과 같이 용적률, 건축규제를 완화 받을 수 있습니다.

1. 임대주택 건설시 최대 법적상한용적률까지 완화
   • 공공임대주택은 전체 연면적 또는 세대수의 10%이상 건설 시 완화
   • 공공지원민간임대주택은 전체 연면적 또는 세대수의 20%이상 건설 시 완화
2. 대지의 조경기준, 대지 안의 공지기준을 ½ 범위 내에서 완화
3. 건축물 층수를 7층 이하로 할 경우에는 채광 확보를 위한 건축물의 높이 기준을 ½ 범위 내에서 완화
4. 건폐율 산정 시 주차장 면적을 건축면적에서 제외

“소규모재건축사업”은
노후된 연립주택 등 공동주택을 철거하고 아파트로 건축하기 위한 사업입니다.

“소규모재건축사업”을 추진하기 위해서는

1. 주택단지일 것
   

   주택단지란?
   사업계획승인(주택법)을 받아 건설한 주택단지, 도시계획도로로 분리되어 따로 관리되고 있는 토지, 둘 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지, 건축허가(건축)를 받아 건설한 아파트 또는 연립주택

2. “사업면적”은 1만㎡ 미만이어야 하며,
3. “노후도”는 60%이상이며, (소규모주택관리지역은 50%이상)
4. 기존 주택수는 200세대 미만이어야 합니다.

   소규모재건축사업 요건

   사업요건(충족)		일단의 지역이 “주택단지” 일 것
   사업면적	노후·불량건축물 수 (노후도)	사업요건	동의요건
   1만㎡ 미만	전체 건축물의 60%이상 (관리지역 내 50%)	기존주택의 세대수 200세대 미만	조합 각 동별 소유자 1/2이상 토지등소유자 3/4이상 토지면적 3/4이상 주민합의체 100%동의 필요 미 동의자: 매도청구 Q. 매도청구란? A. 정비사업에서 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 않은 사람에게 건축물이나 토지의 소유권을 매도할 것을 청구하는 제도

5. 사업은 조합 단독 또는 공공 등과 공동으로 시행할 수 있습니다. 단독으로 시행하는 경우 주민들의 동의를 얻어 조합을 구성하여 사업을 할 수 있으며, 단독으로 시행하기 어려운 경우 공공과 함께 공동시행도 가능합니다.
   

   • 단독시행

     조합 주민합의체 :

     • (조합) 각 동별 소유자 ½이상, 토지등소유자 ¾ 이상. 토지면적 ¾ 이상 동의 필요
     • (주민합의체) 100% 동의 필요

   • 단독시행

     조합 주민합의체 + 공공 (자치구/LH/SH) or 건설업자, 신탁업자, 부동산투자회사, 등록사업자

“소규모재건축사업”을 시행할 경우 다음과 같이 용적률, 건축규제를 완화 받을 수 있습니다.

1. 용적률은 완화용적률의 50%를 임대주택으로 건설할 경우, 법적상한용적률까지 완화
2. 건축규제 완화 사항은 대지내 조경(1/2범위 내), 건폐율(건축면적에서 주차장 면적 제외), 대지내 공지(1/2범위 내), 높이기준(1/2범위, 7층이하 건축물에 한함), 부대 및 복리시설(어린이놀이터, 부대시설 기준 완화) 항목에 한하여 규제 완화

소규모재개발사업”은
역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경 개선을 개선하기 위한 사업입니다.

소규모재개발사업”을 추진하기 위해서는

1. 역세권(지하철 등 철도역사 승강장 경계로부터 반경250m이내, 서울시 조례기준) 또는 준공업지역이고,
2. “사업면적”은 5천㎡ 미만이어야 하며,
3. "노후도”는 60%이상이며, (소규모주택관리지역은 50%이상)
4. 기존 주택수의 제한은 없습니다.

   소규모재개발사업 요건

   사업요건(충족)		역세권(지하철 등 철도역사 승강장 경계로부터 반경250m이내) 또는 준공업지역
   사업면적	노후·불량건축물 수 (노후도)	사업요건	동의요건
   5천㎡ 미만	전체 건축물의 60%이상 (관리지역 내 50%)	주택수 제한없음	100%동의 소규모주택정비관리지역(모아타운) 토지등소유자 80%이상 토지면적 2/3이상 주민합의체 100%동의 필요 미 동의자: 수용 Q. 수용이란? A. 특정 공익사업을 위해 국가등 행정주체(사업주체)가 개인소유의 토지 또는 그밖의 재산권을 소유자의 의사에 반하여 법에서 정한 절차에 따라 강제로 취득

5. 사업은 조합 단독 또는 공공 등과 공동으로 시행할 수 있습니다.
   단독으로 시행하는 경우 주민들의 동의를 얻어 조합을 구성하여 사업을 할 수 있으며, 단독으로 시행하기 어려운 경우 공공과 함께 공동시행도 가능합니다.
   

   단독시행

   조합

   (조합) 토지등소유자 80% 이상, 토지면적 2/3 이상 동의 필요

   (주민합의체) 100% 동의 필요

   공동시행

   조합 + 공공 (자치구/LH/SH) or 건설업자, 신탁업자, 부동산투자회사, 등록사업자

"소규모재개발사업”을 시행할 경우 다음과 같이 용적률, 건축규제를 완화 받을 수 있습니다.

1. 전체 연면적 또는 세대수의 20%이상을 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 건설할 경우 법적상한 용적률까지 완화
2. 대지의 조경기준, 대지 안의 공지기준을 ½ 범위 내에서 완화
3. 건축물 층수를 7층 이하로 할 경우에는 채광 확보를 위한 건축물의 높이 기준을 ½ 범위 내에서 완화
4. 건폐율 산정 시 주차장 면적을 건축면적에서 제외
   

강북구 소규모주택정비사업 추진현황