최근의 다양한 정비사업

• 신속통합기획 (주택재개발사업)
• 모아타운·모아주택 (소규모주택정비사업)
• 휴먼타운 2.0 (주거환경개선사업)
• 역세권활성화(지구단위계획, 정비사업)

하지만,

• 주민 : 어떤 정비방식이 가장 적합할지, 어떻게 추진해야할 것인지에 대한 혼란과 갈등 우려
• 공공 : 개별적 정비시 도로, 공원, 녹지축 등 주민에게 우선 필요한 기반시걸의 통합적 확보에 한계

다양한 정비방식 활용한 원활한 추진 지원, 주변을 고려한 사업계획 수립시 가이드라인 제공 필요

구민과 함께 장기적 관점의 강북구 주거지 미래 발전방향

2040 강북도시발전계획 주거부문 + 정비사업지원에 관한 조례기반의 기본계획

기본계획의 역할

도시관리계획 수립시 고려해야할 가이드라인으로 활용

• 정비사업 방향 설정
  주민 예측가능성 제고
• 우선 순위 정비 및 존치지역 구분
  정부, 서울시 후버지 선정시 활용
• 기반시설 종합구상
  도로, 생활권공원 및 녹지 확충

기본계획의 구성

1. 1. 강북구내 정비사업시 권고되는 공통 가이드라인
   주거지정비 기본구상
2. 2. 주거지별 특성에 따라 선택가능한 사업방식 대안, 우선순위
   특성별 주거지정비 사업방식
3. 3. 18개 소생활권 대상 구체적인 권장사항
   소생활권 가이드라인(안)

강북구 전역의 노후주거지 대상
다양한 정비방식을 적용할 수 있는 곳부터 검토

공간적·시간적 범위

• • 범위 : 강북구 전역 (정비사업 가능 지역)
  • - 녹지지역 등 정비사업 추진 불가지역 제외
• • 주요지역 : 고도·자연경관지구, 우이천 수변, 오패산 인근 구룡지, 삼양로~도봉로 연접지, 역세권 등
• • 기준년도 : 2024년 / 목표년도 : 2024년
  • - 2040 강북 도시발전계횡의 주거부문 기본게획의 위상

노후주거지 분류

1. ①고도·자연경관지구
2. ② 우이천 수변
3. ③삼양~도봉로
   혼합용도 주거지
4. ④오패산 인근 구릉지
5. ⑤ 역세권(250m)
   *미아사거리역 350m (지역중심)

강북구 전체 면적의 52.4%가 공원, 하천 등 보전지역
그 외 가용지의 97.7%가 주거지역, 노후·과소필지 밀집지

• 개발가능지 부족

  주거지역 46.5%, 자연녹지 52.4%
  북한산 변 고도·경관지구 등 규제지역 다수

• 80년대 도시조직

  자연발생과 구획정리 지역 혼재
  인수동, 우이동 등 자연발생주거는 가로체계 미비

• 과소필지 다수 분포

  강북구내 90㎡ 미만 필지 32.8%
  구릉지, 자연발생지역에 다수 분포

대부분 단독·다세대, 번동 택지개발아파트 노후화
노후건축물 73%, 낮은 공동주택 비율 등 신규주택 공급 필요

• 20년 이상 노후건축물 72.9%

  30년 이상 건축물 54%
  그 외 무허가 건축물도 14.5%

• 단독주택 50%, 공동주택 18%

  번동, 미아뉴타운에 아파트 집중
  단독/다가구, 다세대 주택이 밀집

• 타 자치구와의 비교

  25개 자치구 중 공동주택 동수 19위
  송파구의 40%, 단독주택은 서초구의 3.3배

자치구 중 가장 낮은 상업지역 비율, 상업지역 전무한 역세권 다수
역세권 및 간선도로변 활성화를 위해 상업지역 확충 필요

• • 강북구 상업지역 1.2%, 자치구 중 25위(최하위)
  • - 1위 중구 39.5%, 24위 노원구, 도봉구 1.3%
• 상업지역 분포 역세권 11개소 중단 4곳
  • - 4곳 중 2곳은 소규모의 근린상업지역(삼양사거리역, 미아역)
• 상업지역 대부분 수유역 일대 편중(86.7%)

출처: 서울열린데이터광장

• 자치구별 상업지역 비율
  1위 중구(39.5%), 25위 강북구(1.2%)
  중구와 39배 차이
• 자치구별 상업지역 면적
  1위 중구(3.93km²), 22위 강북구(0.28km²)
  중구와 14배 차이

수유역 일대 상업지역 편중(86.7%)
미아역 인근 도로봉변 상업지역 1개소

4호선(3개역), 우이신설선(17년 개통, 8개역)으로 도심 접근성은 개선
주요 도로 및 지하철 남북방향 위주, BRT 등 동서간 단절

• • 우이신설선, 4호선 남북으로 연결
• • 동서 지형차이 및 BRT 운영 등으로 동서간 연결 미약, 교통량 분산 미미
  • 남북간 주요도로 5개 총 폭원 120m (인수봉로, 삼양로, 도봉로, 오패산로, 한천로)
  • 동서간 주요도로 3개, 총 폭원 60m (삼각산로, 덕릉로, 솔샘로)

⇒ 격자형 도로망 형성 필요

강북구 내부도로 현황

내부 블록 협소한 도로폭원 다수

• • 6m미만 도로 면적: 0.8km²
• • 강북구 6m미만 도로 비율: 7.4%

25개 자치구 중 4위(북한산 면적 제외)

6m 미만 도로 현황

6m이하 도로 밀집 : 덕릉로 부근, 도봉로 부근

BRT로 인한 동·서간 단절

북한산 국립공원, 우이천 등 자연자원과의 연계 활용 한계
북한산을 제외한 주민 일상 속의 생활권공원 부족한 상황

도시공원 기준 1인 공원면적 (자치구 중 15위) 8.03㎡ / 북한산 포함 1인 공원면적 (자치구 중 2위) 48.69㎡

1인당 공원면적 비교

강북구(도시공원)8.03㎡, 서울시 17.9㎡, 런던 33.4㎡, 북한산 포함 1인 공원면적 48.69㎡

→ 서울시 평균 절반에도 못 미쳐 생활권공원 확보 필요

도시공원 : 주거지 내 생활권 공원 부족

공원 소외지역

※ 북한산, 오패산, 북서울꿈의숲 제외

우이천 변 공원 부족

상위계획 및 서울시 데이터 등을 분석
주거지 특성 및 수요에 기반하여 적합한 시설 계획

※ 주민설명회 시 주민 수요조사 진행 및 반영예정

불평등 정도(지니계수) 0.4 이상으로 불균등한 생활SOC 현황
공원, 주차장, 공공체육시설 등 공급 필요

* 정다은 외, 2021, '서울시 지역생활서비스시설 불균등 분석"

2040 강북구 도시발전계획 상 지역필요시설

• 미아 생활권 필요시설 : 공공체육시설, 공원, 주차장, 문화시설 등
• 삼각산 생활권 필요시설 : 공공체육시설, 공원, 주차장, 문화시설 등
• 수유 생활권 필요시설 : 공원, 주차장, 문화시설, 보건소 등
• 번동 생활권 필요시설 : 주차장, 공원, 문화시설, 주민시설 등

최근 서울시는 고도지구, 자연경관지구 등 규제지역에 대한
파격적 완화 및 인센티브 제공으로 정비사업 적극 유도 추세

서울시 '신 고도지구 구상'

북한산 고도지구 3.56㎡ 중 강북구 내 2.39k㎡ 입지
제1종일반주거지역자연경관지구 중첩지역은 고도지구 조정

[높이기준]
1종일반주거지역 20m이하 (완화 시 28m이하)
2종일반주거지역 28m이하

경관관리 가이드라인(안) 준수 정비사업 추진 시 도계위 자문 통한 완화
전 지역 최대 45m 범위 내 완화가능 + 역세권 지역은 평균 45m 범위 내 완화가능
*지구중심 이상, 승강장 경계 250m 이내

자연경관지구 정비사업 지원방안

강북구 자연경관지구 768,491m²

24.09.11. 본 회의 통과 후
[높이기준] 3층 이하 12m이하 → 16m 이하
[건폐율 기준] 기존 30%-40%이하

주거환경개선사업 및 재개발·재건축·소규모주택정비사업 추진 시 높이 완화 가능
주거환경개선사업을 위한 정비구역: 4층이하 16m이하 → 20m이하
재개발·재건축·소규모주택정비사업: 5층이하 20m이하 → 24m이하

'편안한 집, 푸른주거 혁신'
"가치있는 강북, 같이사는 강북"

1. 1 자연과 함께하는 웰니스 주거지
   보행녹지, 경관 | 디자인
   정원도시, 수변감성공간
2. 2 역세권 생활중심지화
   상업지역 확대 | 중심기능 확충
   도시공간 대개조, 비욘드조닝
3. 3 기반시설·생활SOC 공급
   일체적 확보 | 수요대응 우선순위
   보행일상권, 로컬경제 활성화

'편안한 집, 푸른주거 혁신'
"가치있는 강북, 같이사는 강북"

• 자연과 함께하는 웰니스 주거지
  • 지역 곳곳에서 그린네트워크와 경관축을 형성하여 북한산, 우이천을 일상으로 끌어들인다.
  • 혁신적 디자인과 개방형 외부공간 및 웰니스 커뮤니티 시설을 가진 격조있는 주거단지를 조성한다.
  • 사업성 확보(부담금 감소)한 브랜드 주거단지와 모아타운, 휴먼타운2.0 등 다양한 주거지를 복힙한다.
• 역세권 생활중심지화
  • 용도지역 상향을 활용 역세권 일대 직주유가 복합된 생활중심을 형성한다.
  • 역세권 활성화사업을 적극 지원하고 저층부에 생활 중심기능을 확보한다.
  • 신규 유입 인구를 고려하여 지역생활권 단위에서 정비사업 연계 상업·업무기능도 확충한다.
• 기반시설·생활SOC 공급
  • 동서간 도로 확보로 교통량 분산, 협소한 내부도로의 확폭 및 신설과 남북 간선도로 확폭을 추진한다.
  • 부족한 생활SOC를 우선 확보하여 어느 곳에서도 15분 이내 이용 가능한 환경을 조성한다.
  • 공원녹지 부족지역을 우선으로 내 집 앞 공원을 확보한다.

주거지정비 기본계획 구상도

"편안한 집 푸른주거 혁신" 가치있는 강북 같이사는 강북

주거지 형성시기, 현재 도시조직 및 건물 현황, 입지특성 및 관련계획 고려
강북구 저층주거지를 3가지 유형으로 구분·정비구상 수립

1. 유형1. 고도 자연경관지구 (3.21km²)
   • • 60년대 이전 자연발생
   • • 북한산~삼양로 사이 지역
   • • 제1종, 제2종일반주거(7층)
   • • 노후 단독
     90년대 건축 다세대, 다가구

   "자연친화 주거지"
   휴먼타운, 모아타운, 역인접지 재개발 북한산 그린웨이, 통경축 형성 도로 및 경사활용 주차장 확보

2. 유형2. 역세권 (2.81km²)
   • • 70년대 토지구획정리 00년대 촉진사업(남측)
   • • 제2종일반주거
     제3종일반(간선변, 촉진사업)
   • • 저층부 근린생활기능 혼합
     저층 단독(다가구), 다세대

   “직주유 융합”
   신통기획, 역세권활성화 추진 동서도로 및 부족 생활SOC 확충 근생+로컬비즈니스 기능 복합

3. 유형3. 우이천변, 오패산 (3.48km²)
   • • 60년대 이전 자연발생 90년대 이후 택지개발
   • • 주로, 제2종일반주거 제3종일반주거(택지개발)
   • • 구릉지 단독(다가구) 아파트

   "자연을 일상으로"
   모아타운, 신통기획 추진 녹지·오픈스페이스 연결 생활SOC 확충

최근 주거지정비를 위해 도입된 사업방식 포함, 다양한 사업의 특례사항, 사업요건 등을 고려하여 주거지 유형과 매치

주요 간선도로 및 도로/공원 등 도시계획시설 기준으로 소생활권 설정 3개 유형별 총 18개 소생활권 영역 구분

18개 소생활권 구분

(2차역세권 범위 수준약 10만~20만㎡)

소생활권 작성에 따른 개발(안) 구상

• • 고도·자연경관지구 유형
  : 자연발생형 필지 및 30년 이상 노후건축물 밀집지역으로 주거환경개선이 시급한 지역
• • 삼양로~도봉로 간 역세권 유형
  : 수유지구중심, 일반상업지역 밀집지역으로 주요정비사업 추진 시 상호연계한 계획수립 필요
• • 우이천변 및 구릉지 유형
  : 우이천변을 중심으로 다수의 정비사업 추진 동향이 있는 지역으로 수변자원 및 인근시장과 연계된 계획이 필요

18개 소생활권 구분

• 고도·자연경관지구 유형 : 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5
• 역세권 유형 : 2-1, 2-2, 2-3, 2-4, 2-5, 2-6, 2-7
• 우이천·구릉지 유형 : 3-1, 3-2, 3-3, 3-4, 3-5, 3-6

16개 소생활권 완료

• (1-1) 4.19민주묘지역~가오리역 사이, (1-2) 수유북부시장일대, (1-3) 화계역~삼양역 사이, (1-4) 삼양역~솔샘역 사이
• (2-1) 가오리역 동측, (2-2) 수유중앙시장 일대, (2-3) 번동4, (2-4) 화계역~미아역 사이, (2-5) 미아역 일대, (2-6) 미아사거리역 일대
• (3-1) 우이시장 일대, (3-2) 백년시장 일대, (3-3) 번동469 일대, (3-4) 번동주공 일대, (3-5) 오패산 일대, (3-6) 북서울꿈의숲 일대

주민공청회 일정